两年前，我在这里讲过一个题目叫《走出地产逻辑》，要表达的看法是城市化进展到新历史阶段，房地产市场可持续增长面临严峻挑战。产业园区发展因为脱胎于房地产开发模式——若要延续地产逻辑，以土地溢价作为盈利之本，以高杠杆和快周转作为主要手段，资金-资产滚动放大（即“三高”）作为模式要领，必然本末倒置，遭遇正当性困境。去年，突如其来的疫情成为一种试金石，让大家更清晰地看到，当潮水退去时，谁在裸泳。市场风险与政策约束双重压力进一步倒逼参与者加快商业形态转型变革。今天我想接续上次的话题，从四个维度追问产业园区方法创新问题。

做任何事情，不求甚解、人云亦云往往不会有好的结果。无论是什么缘由，当你遭遇产业园区发展这个命题时，首先应该想清楚是，为什么做？从企业角度讲，也就是说，你想寻求的盈利模式为何？如果这个问题没想清楚就盲目进入这个市场，只能被市场裹挟。

01

是为了获取土地溢价吗——此路不通了

曾几何时，我们见到过不少圈地、囤地、守地并由此谋利的现象。这或许是市场化早中期及市场经济初级阶段的典型特征，即资源配置原始粗放，市场投机方式五花八门。而今天，几乎没有人不明白土地溢价收益应该属于公共财政，而不应该作为一般市场主体的经营目标。政府的公共财政支出的来源离不开土地收益——这并不意味着各种市场主体都可以名正言顺参与瓜分土地收益。因此，土地供应环节的约束条件必将越来越多，投机之道会越收越窄。

02

是要通过地产开发方式获得收益吗——盈利空间越来越小了

大家普遍接受的判断是房地产市场总体进入了存量时代，也就是说，供求关系已经发生了根本性改变，供大于求的市场现象总体上已经成为常态。而产业空间的增量需求，并非传统的金融、商贸和城市服务业，更多的是科技型的新兴产业和先进制造业。而这些新兴产业是城市未来的希望，也是社会的稀缺资源。他们既需要更为优异的工作环境体验，也需要有效控制商务成本。这就决定了产业空间靠价格上涨获利难以持续。另一方面，为这些企业提供空间服务必然成为地方政府的产业政策的基石内容。所以，客观上已不具备各种不对称的市场投机条件——各个环节的政策约束因素会越来越多，约束力度也会越来越大。市场环境的不确定性已成为产业园区投资的主要风险之一。

03

是作为讲故事的噱头吗——“挂羊头卖狗肉”不灵了

过去，一些脑筋灵活的人发明了一个词叫“产业勾地”，曾经大行其道。说白了就是以新兴产业的“玄黄”之名（如大数据、人工智能、5G等等）行谋求住宅用地开发利益之实。这样一种聪明人的商业技巧，说白了就是“挂羊头卖狗肉”的套路。其实，只须经过若干案例的验证，地方政府就能够具备辨识慧眼，而靠耍弄小聪明所编造的故事实际上也是越来越经不起推敲，即便得逞一时，最终“纸包不住火”。靠讲故事获取商业盈利机会不仅可能损害企业声誉，耽误地方经济发展，甚至有可能在不知不觉中把自己装进无力自拔的泥潭中。

04

产业园区发展的根本目的是为区域经济增添产业发展动力，为新兴企业高效配置生产性空间资源

只有明确了这样的出发点，产业园区发展才不会偏离正确的方向。同时，也才能确立建设主体不可回避的两种重要关系：其一，与地方政府的合作互利共赢关系，进而达成共同目标；其二，与目标企业客户建立以服务为核心的合作关系，放弃或改变围绕资产价格的博弈关系。构建园区产业生态的愿景只有在这两种关系的基础才有可能实现。

从实际情况看，产业园区的高质量发展是地方经济实现高质量发展的重要标志。地方政府对产业空间组织认知水平的提高和对于改善市场环境所作出的精准努力是产业园区发展方法创新的重要条件。不首先解决为什么做的出发点问题，就不可能真正摆脱发展正当性的困境，也不可能真正取得市场发展所需要的政策条件。

在相对公平的市场环境下从事产业园区业务，非市场化主体的管理难度更大。对于自身条件的客观评价至关重要。房地产开发的专业能力是从事产业园区发展的必要条件，却不是充分条件。要成为合格的产业园区发展责任承担者，有几个重要的资质条件：

01

两种认知能力

其一，对区域经济结构状况和区域产业组织方式的问题要有足够的认知。

其二，对行业资源分布情况、竞争规律和发展趋势要有深入的理解。

也就是说，提高区域产业组织效率，既需要地方经验，也需要行业背景资源支撑。

罗列几条相关观点：必须具备必要的科学思维和理论思维，才能找到产业组织效率不足的症结；缺乏理论武装，从事产业组织事业一定走不远、干不长。对于复杂的产业升级问题，不仅要知其然，更要知其所以然——不求甚解不行，头痛医头、脚痛医脚不行，非专业化不行。认知能力只能从实践中来，积累什么样的经验，就有什么样的认知，就决定了未来实践的水准。

比如说，要发展化工园区，倘若缺乏对化工行业的分布和聚集规律以及地方规划要求的了解，不可能胜任；若要整合电子信息行业，对这个庞大产业领域的产业生态和不同类型企业相互之间的上下游关系缺乏必要的了解和辨别，也很难实现目标。汽车与机电产品加工、新材料、数字创意、装备制造等等，每一个行业都有自身的创新链、价值链、供应链规律，都需要从行业入手采用恰当的整合方式，才能取得成效。

02

深厚的行业背景和产业资源的整合能力

从事产业园区发展的企业，如果其主要领导者缺乏具体产业的经营经验，那么对相关企业的技术流程、生产工艺、供应链特点等功能性需求的理解很难到位，关键性交流互动的有效性就会大打折扣。房地产方面的经验在服务过程中能够起一定基础作用，但两种经验和背景的叠加才具备做产业园区的基本条件。从这个意义上讲，深厚的行业背景对于一个谋求可持续发展的产业园区发展企业而言是必须具备的。

03

跨行业的企业资源积累

过往所积累的长期服务科技企业、新兴企业的经验，是能够在新的发展中不断发挥作用的，这与做商业地产进行客户积累的道理是一样。而产业园区的客户结构和规律却是独特的，科技企业客户跨区域布局规律与商业企业的做法也大相径庭。这些都需经过专门研究和长期专业积累才能具备。

04

地方政府的协同与加持

发展经济、聚集产业、提高区域整体竞争力，这首先是地方政府的目标与责任。如果我们要做的事情，与地方政府的根本目标不一致，缺乏共同愿景，建设过程中必然不断暴露内在矛盾和冲突，事情必然做不好、做不成。彻底取得地方政府的信任，在重大产业发展战略方向、路径选择及具体实施策略等方面能够发挥核心智库作用，是在当地得以充分施展的标志。

之所以产业园区可持续发展对于很多企业都成为绕不过去的问题，究其根源是其发展理念不适应发展方式变革的需要，撑不起所谋求的格局。在不动产存量时代，如果没有正确而独到的发展理念、方法和平台能力作为凭借则难以持久，更难以不断壮大。下列5个方面的素养条件，可谓缺一不可。

01独特理念

其一，“战胜不复”是“一城一法”与“一园一策”的思想之源

《孙子兵法•虚实》有一精彩论断：“故其战胜不复，而应形于无穷。”强调每一次作战取胜所采取的战术都不是简单的重复，而是针对不同的敌情灵活运用、变化无穷。这是很高的智慧。就是说，任何一种成功经验都不能简单复制。因为，任何成功只能说明过去，不能决定未来。毋庸讳言，中国前所未有的城市化进程客观上成就了一批凭简单复制方法快速扩大资产规模的企业发展案例。显然，这种不可一世的方式是典型的投机，将此作为成为成功楷模是极为有害的。可以断定，那些成于“复制”的企业很有可能也会败在“复制”上。拒绝重复，实际上是在拒绝一种粗放的发展方式。

姑且不说产业园区建设的复制方式是否真正符合目标客户的需求，那种设计几种建筑单体就批量复制的操作，不仅危害城市的视觉观感，也正在被更多的企业所厌恶和排斥。从这个意义上讲，若把这样的复制作为基本方法，甚至作为市场取巧的法宝，是一个极大的误区。我们强调“一城一法”和“一园一策”，并从经营理念层面进行解读，就是要告诫我们的每一位经营者，始终要坚持经营从实际情况出发，实事求是，理论联系实际。也正是这样的理念的支撑，保证了我们至今都没有出现一例失败项目。

其二，全生命周期经营理念——以终为始，对结果负责

在规划产业园区的时候，需要深入考虑的问题当然不仅是如何使房子卖得好、租得好。还要周全考虑的是，目标企业在这里的更好成长与价值贡献。轻而易举就把房子卖完遗留下各种矛盾和问题给社会是不行的。所谓传世建筑通常标准是以25年为起限，产业园区的规划应该考虑得更加长远。以长远的眼光来规划产业发展空间才是城市建设的福音，也才能获得政府的信赖。现在，使用不足25年就不幸被拆掉的产业园区比比皆是，只能说明一旦有不合格园区运营主体进入这个市场，就有可能造成不可逆的社会危害。

02

方法论创新能力

产业园区发展遇到形形色色的疑难和问题，与房地产市场的整体发展状况有关。在一帆风顺的市场环境下，只有投机、没有创新。归根结底是方法论的贫困。任何一个企业要在这个领域中取得高质量发展，或者说走出一条独具特色的发展之路，产生具有不可替代的品牌价值，就必须得走在行业进步的前列，率先创立自己的方法论。这里所说的方法论不是书本上可以轻易找到并直接搬来即用的知识，它是在实践中总结提炼出来的思想与方法体系。任何一家想要长期从事这个业务的公司，都要好好做一番自我评估，自身的行业认知水平如何、能不能形成独到的理念、能不能搞出自己的方法论。如果做不到，是否能够从别人的实践中找到适合的、能够支撑发展的精神成果。如果这也做不到，确实应该好好考虑一下，是否适合继续从事这一事业，是否应该寻找适合自己的发展方式了。

过去十多年，我们在实践中总结出三种可称作方法论的表述，可以供大家参考：

其一，系统规划——制高点是策划思想

大家都知道，我们的城市规划方法的主要方面存在各行其是、彼此脱节的缺陷。因此，产业园区规划从上位城市规划成果中寻找先进思想启示和周全技术指南几乎是不可能的。谋划一个区域的产业发展必须要由市场主体从产业内在组织规律、空间的可持续性以及各方面的配套条件等方面深入研究并作出判断。从这个意义上讲，规划的独特性和创造性取决于我们自身在规划方法上不懈探索以及取得的多样化经验。这要比在住宅和商业地产项目策划中须考虑的问题面要广得多，关系要复杂得多，相应的规划组织流程也大不相同。总之，规划水平取决于策划思想能够达到的高度和深度。无论怎样重视建筑设计之前的项目策划的重要性都不为过。

其二，敏捷定制——落脚点在精准服务

前面强调了机械“复制”的有害性。那么，采用什么样的过程操作办法是有效的呢？我们认为，在一个区域内采用项目统一规划建设的方式组织产业，主要合理性是空间格局的整体优化和充分提高基础设施应用效率。但是如果不能针对每一个企业的业务内在需求和文化取向来进行针对性空间规划和设计，这样的建设成果很难取得令客户满意的效果。敏捷定制是有效的变革之道。在一个特定区域内，比如1平方公里范围，在充分考虑整体形态合理性基础上，为上百家企业提供满足各种独特需求空间，达到和而不同的境界，这是一项具有高度复杂性的多专业工作协同。未来，或许可以凭借数字技术的进步、人工智能的发展，提供一些数字化空间设计解决方案。而现在，只能凭借开发主体经营者的过程控制经验与能力。相同的建筑师为不同的建设主体设计项目，效果往往截然不同。原理是建设主体的管控方式和能力的差异。

其三，综合运营——关键点是纵向一体化管理

对于住宅而言，物业管理有可能成为产品竞争力的核心。产业园区运营服务要比住宅项目复杂得多——涉及到企业所需要的各种生产要素——也重要得多。整合更多要素有效提供给入园企业并构建不可替代的产业生态——从这个意义上讲，对一个综合运营团队的最大考验是，无论有多少种类型的服务，为了提高客户的满意度，必须实现纵向一体化管理，即实现高效率管理前提下的多样化服务。这必将成为企业选择理想园区的优先条件。服务升维可能就来自服务的纵向一体化模式。

03

跨区域协同组织能力

其一，综合运营人才培养方式决定组织能力——单一能力难以胜任未来；

其二，跨区域协同使命决定资源配置效率——孤岛式园区不具有影响力。

组织发展能力的特殊价值首先就表现为业务是否遍布更多城市以及在重要城市业务能否遍布更多区域；核心价值是所有园区形成的“多园联动”网络。只有形成巨大的产业资源网络，各种资源才能实现高效市场化配置，才能产生优化和增效价值。从这个意义上讲，未来产业园区发展的各种主体，包括地方政府的平台性公司，只有加入跨区域产业资源体系，并与其共同构建资源体系的多元复合结构，才能真正实现创新链、价值链、供应链融合互构。可以预见的是，未来的产业生态发展趋势是，企业个体依托于小生态；小生态必然依托于大生态。只有形成跨区域“多园互构”的超级产业生态体系，才能支撑更多地方产业实现高质量发展。

04

数字化平台

今天，数字化正在成为整合产业要素、优化资源配置的重要手段。一方面，产业资源的生态化建设需要从多个维度进行整合；另一方面，管理-经营-服务的一体化，要通过数字化平台把参与其中的地方政府、园区资产主体、运营主体、各种社会、专业服务提供者及其它生产要素提供者共同推到这个平台上来，通过服务的敏态带动经营与管理的稳态，再通过管理、经营提升服务，进而形成数字化资产，提升园区运营效率、降低成本、控制风险、保障安全。这是平台赋能的基本方式，也是我们多年来致力于打造作为产业园区可持续经营品牌价值的核心。

05

市场化机制

由地方政府所组建的园区公司，当经营者亏损时通常可将税收的转移支付作为园区运营的费用补偿。而一些经营质量不高的问题往往因此被忽视；园区不动产方面的经营即便长期亏损也会保持惯性维持。长此以往，园区建设目标的难以达到高质量，特别是在三、四线城市，行政化平台公司的非市场化运作方式已成为低效率、高成本问题的主要原因。如何走市场化之路，与市场优势资源共同去构建充满活力的市场秩序已成为改革地方国企的主要议题。建立市场化产业园区建设机制的重要现实意义在于：

其一，是防范经营风险的基石；

其二，是构建资源协同的动力；

其三，是创造空间有效性的保证。

一个产业园区项目在启动之前，相关各方必须对发展目标、路径、方式及评价标准等问题深入交流并达成共识，以保证项目启动及经营过程各方价值取向的一致性。

01

评价产业园区优劣与成败的四条标准

其一，地方经济规模得以迅速壮大，产业竞争力显著增强，税收明显增加；

其二，关键人才汇集带动要素聚集，创新生态发展；

其三，城市形态更加优美，基础设施加快完善，城市活力不断增强；

其四，入园企业数量快速增加，中小企业形成集群发展格局。

这四条标准缺一不可。任何路径与方式的优化研究与选择都应该在此基础上展开。从地方政府的角度考虑，找到外部高水平产业组织力量仅仅是一个走向正确方向的开端，即便选择了全方位运营委托也并非一劳永逸之举。在产业发展和创新生态培育方面，没有一劳永逸的办法。试图采用完全责任转移的方式是一厢情愿。市场化对于配置资源的决定作用与更好发挥政府作用两者缺一不可。

02

运营主体的可持续盈利模式的价值核心——产业服务与企业价值分享

对于园区运营市场主体而言，采用房地产开发和土地溢价盈利模式的局限性日益明显。前面已经讲过，从长远看，这些都不应该也不可能成为产业园区运营主体的主要盈利来源。那么，园区市场化运营的盈利从何而来呢？第一，从全方位、全生命周期提升服务产生的价值中来。第二，从入园企业成长价值的分享机制中来。当促进地方经济的发展真正成为园区运营主体的经营目标时，作为产业组组织者和专业服务者，参与分享未来经济发展的增量是合情合理的，也是可持续的。有效建立这种机制是产业园区建设模式创新的当务之急。

文章来源：中电光谷